2004/11/05 | 上海房地产
类别(平平的世界) | 评论(0) | 阅读(45) | 发表于 16:19
过客评论 2004-03-16 18:55:19 发表于搜狐焦点上海房地产网-谈房论市-业内论坛论坛


希望大家能一起帮我转贴或者顶这个帖子。谢谢了。
我希望我的文字能够对抑制房产泡沫有点作用。因为，事实上我也是在帮自己的忙。一旦危机来临的时候，几乎每个人辛苦奋斗得来的财富都将受到毁灭性打击。假设，你拿出多年的积蓄30万元作为首付，并且向银行借了30年40万元贷款，购买了一套70万元的房产。一年以后，你发现自己的房子只值30万！！！不仅如此，你的收入也因为经济萧条的影响下降到原来的70%左右。你不得不背负着沉重的按揭负担，从此你的生活将彻底改变。更坏的假设是，你失去了原来的工作……那么我毫不怀疑，因为无力偿还按揭，你的房产将被银行强制拍卖。此刻，你的积蓄已经化为泡影了，你彻彻底底的变成了一个无产者。你想到了什么…….自杀，对不对？

中国的房产市场到底有没有泡沫？
我想指出的是，中国部分地区（特别是沿海发达地区：上海，浙江等地的房产泡沫仍然在迅速膨胀，已经到了几乎崩溃的边缘）。我以上海房产市场为例：中房上海指数 2004年1月为1178.6。比去年同期上涨30.59%。这样疯狂的涨幅可以说是全世界领先了。甚至连目前发达国家中房产走势最强劲的英国也自愧不如，同期英国不动产价格的涨幅仅仅为14.3%（可以查看www.nationalwide.co.uk）。可是在英国仅仅这样不到上海一半的涨幅，就已经引起了很多经济学家的警告和民众的抱怨，政府也在积极地采取对应措施。可惜的是，在上海如此疯狂的增长竟然会被看作是房产市场良性有序的发展！！！！我无法想象生活在上海的人们要为这种唯GDP论付出多么惨痛的代价。

为什么会存在这样的泡沫？
目前中国的房产价格涨幅已经无法用供求关系来解释了，唯一的可能就是大量投机资金涌入了房地产行业。我认为，引发房产泡沫主要原因有两条：第一，股票市场低迷，造就了大量的金融资源投机高利润高风险的房产行业。第二，部分海外游资因为预期人民币升值进入国内，目前也在房产行业兴风作浪。因为国内金融市场缺乏众多的投资渠道，股市和楼市几乎成了大家的首选。中国股市自2001年以来持续走低，而房产市场的复苏正好提供了一个吸纳资金的渠道。另外，自2003年以来，众多国际金融炒家一直预计人民币将被迫升值，所以大量游资以各种方式进入中国。中国政府坚持人民币币值保持稳定，这些资金并未达到预期的目的。所以这批资金选择了投资回收期短，回报高的房地产行业。2003年末中国的外汇储备余额为4033亿美元，增长1169亿美元，同比增幅40.8%。当年我国的贸易顺差仅为255.3亿美元，据前商务部长吕福源的预计外商直接投资不过为570亿美元，两者相加不过825亿美元。剩下的缺口为344亿美元，约合2900亿元人民币。请记住，国际游资是不可能常驻中国的，他们不可能形成持续的购买能力。一旦有风吹草动，就会立刻逃离中国，那个时候就是房产市场崩盘的时候！！！

房产泡沫会引发多大的风险？
我想大家都知道日本自从90年代初陷入经济衰退，直到今天还没有恢复。日本的城市土地价格在1987到1989短短的两年之内上涨了101%，跟着带了不动产价格的狂涨。当房地产泡沫在90年代初期的时候破灭，日本房产价格在不到一年的时间里下降了三分之二！！！无数的楼市投机者破产。再加上股市泡沫的破灭的双重打击，日本国民手中的金融资产损失惨重。资产缩水的后果就是减少消费，减少消费需求将意味着经济陷入衰退。
泡沫破裂带来的更大威胁是整个金融系统的崩溃。目前我国银行界为房产行业提供了大量的开发资金，同时还为千千万万的购房者提供按揭贷款。一旦房产价格开始下跌，意味着银行的金融资产受到威胁。仅以建行工行为例：2003年建行按揭贷款余额3680亿元，工行1432亿元。假设泡沫破裂，房产价格下降一半，如此大量的金融资产将蒙受巨额损失。会直接威胁到国家金融体系的安全，甚至引发大的社会动荡。

最后，我很高兴有关部门已经注意到了房产市场的危机，最近央行正在积极采取对策抑制房产过热。我相信政府，相信党，也相信每一个有责任感和危机感的中国人。


令人胆战心惊的讲话：日本房产业资深专家Hitoshi Saito 2001年4月5日关于日本房产泡沫破裂的讲座内容（部分原文翻译）有兴趣的专业人士可以在www.elsevier.com/locate/econbase 上查询阅读。
Hitoshi Saito是日本最大的不动产公司Mitsui Fudosan首席分析师。

日本泡沫如何形成：
三个原因。
第一，人们相信在日本土地价格永远上涨的神话（某些人竟然相信购买房产是唯一保值增值的办法）。东京土地价格在1955—1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上日本人的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。
第二，失败的货币政策。由于过量的货币供给和极低的利率（目前中国的利率水平已经降到了有史以来的低点）泡沫于1985年开始。自1985年10月22日广场协议之后（主要工业化国家一致通过迫使日元升值38%），由于害怕因出口受挫而影响日本经济，日本财政部决定放宽货币供给。过量投机资金云集不动产行业。
第三，银行业对房地产业无限制的发放贷款。房产开发公司斥巨资投资土地，银行对本不具备放款要求的企业大量借贷（看看02，03年各商业银行对房产业增加投放多少贷款，你就明白现在的中国就和崩溃前的日本几乎一样！！！！）。这就是为什么银行业直到泡沫破裂后的10年还难以恢复的原因——不动产价值只剩下巅峰时期的1/4。
日本东京房产价格在1986和1987两年疯狂上涨，86年上涨22%，87年上涨70%。（和我国目前上海浙江的情况如出一辙）。在1991年出现首次下跌，一直持续到现在。目前东京的不动产价格只有当年的25%！！！！
泡沫破裂的原因
第一， 紧缩货币政策。1988——1990年，提高利率3.5个百分点。（如果各位注意到温总理答记者问的讲话，就会记得他说到经济过热的威胁不小于SARS带来的危害。而房产泡沫将加剧这种威胁。央行极有可能提高利率。）
第二， 官方管制，1993年官方出台关于银行对房产借款总额限制规定。（目前央行正在准备调控房产贷款）
第三， 新的不动产税制的实行。（目前已有部分人大代表准备提议）

有一个很生动的例子， 在日本曾经有一位叫做Yoshinori Takahashi的年轻大亨。他在不到四年的时间里，把一间小的贸易公司转变为一家地产公司（EIE corporation）并从中获利，个人总资产达到了100亿美金！！！当时日本著名的长期信贷银行(Long Term Credit Bank)向他的公司发放了50亿美金用于炒作房地产业。Takahashi的公司在日本多处购置房产。随着泡沫破裂，公司每况愈下，最终与1999年倒闭。长期信贷银行也与1998年被美国投资集团Ripplewood吞并。

不要以为自己是白领，就一定能有能力偿还按揭。泡沫经济的破裂会对每个人的收入，信心都产生影响。一旦你无法偿还贷款，你也就失去了一切的一切。

还有一个误区：认为购买房产是为了抵消通胀带来的货币贬值？
智商正常的人都知道：无论投资何种金融资产，都因当在确保资产安全的情况下获得收益。没错投资房产比存银行的收益高，但是要看到这个高是由风险作为补偿的！！！
另外，如果是自住房屋的话，地产的升值对你个人毫无影响，完完全全是一种纸上富贵。因为一旦你出售自己原有的房产，你还是要在其他地方购买的。
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